La vicenda della Lottizzazione a Colle Formello è lunghssima, di oltre 46 anni. Negli ultimi 26 anni esponenti politici monteporziani e amministratori comunali furono sotto la "spada di Damocle" di possibili ritorsioni per un'opposizione costante alla realizzazione della lottizzazione Colle Formello-Euroimmobiliare (ex Roncoroni).
Oggi questa storia annosa è giunta al suo epilogo, in quanto il Consiglio di Stato (ultima di innumerevoli sentenze giudiziarie) ha accolto il ricorso congiunto del Comune (Amministrazione Pulcini) e dell'Euroimmobiliare, come riportato dal quoidiano on line "Castelli Notizie":
Oggi questa storia annosa è giunta al suo epilogo, in quanto il Consiglio di Stato (ultima di innumerevoli sentenze giudiziarie) ha accolto il ricorso congiunto del Comune (Amministrazione Pulcini) e dell'Euroimmobiliare, come riportato dal quoidiano on line "Castelli Notizie":
Ripercorriamo la luga storia, fino alla precedente sentenza del TAR, che accolse un ricorso del Comitato Tutela Ambiente e Salvaguardia del Territorio di Monte Porzio Catone
Sentenza TAR del 26/05/ 2020
Sentenza TAR del 26/05/ 2020
La sentenza fornì un giudizio positivo al ricorso, condannando il Comune di Monte Porzio Catone e la Euroimmobiliare 2003, ritenendo del tutto illegittima la delibera del Consiglio Comunale n.5 del 16/02/2016 e tutti gli atti e le delibere conseguenti a tale deliberazione.
1) CONCLUSIONE DI UNA VICENDA AMMINISTRATIVA
Dal punto di vista politico è la conclusione di vicende durate 46 anni, ma che negli ultimi 25 anni avevano visto esponenti politici monteporziani e amministratori comunali sotto la spada di Damocle di possibili ritorsioni per un'opposizione costante alla realizzazione della lottizzazione Colle Formello, (o ex Roncoroni come si è soliti chiamarla), che si opponevano alla sua realizzazione.
Dal punto di vista politico è la conclusione di vicende durate 46 anni, ma che negli ultimi 25 anni avevano visto esponenti politici monteporziani e amministratori comunali sotto la spada di Damocle di possibili ritorsioni per un'opposizione costante alla realizzazione della lottizzazione Colle Formello, (o ex Roncoroni come si è soliti chiamarla), che si opponevano alla sua realizzazione.
2) BREVE STORIA DELLA LUNGA VICENDA
- Nel 1974, a 2 anni dall'approvazione regionale del Piano Regolatore Generale di MPC, le famiglie Roncoroni-Ricci presentano un PDL (piano di lottizzazione) convenzionato su 4 ettari e mezzo di loro proprietà per un cubaggio di quasi 35.000 metri cubi. Tale progetto venne approvato dal Consiglio comunale nel 1975. Negli stessi anni, 1974/5, il Comune con una semplice delibera di giunta espropriava un'area della famiglia Roncoroni in località La Piana, su cui intendeva realizzare un progetto di parco sportivo. Naturalmente ne nasceva una controversia con denuncia di eccesso di potere nei confronti del Comune.
- Contro la realizzazione di quel Piano di lottizzazione ci fu una spinta popolare, suscitata dalla sezione politica del PCI di M.Porzio e da un Comitato per la realizzazione del Parco Castelli Romani. Anche perché nel frattempo erano state approvate altre lottizzazioni, fra cui quelle dell’Armetta, dei Cronisti Romani e del Pratone-Belvedere, su cui la popolazione si era schierata contro. Si arrivò a promuovere una variante di Piano regolatore che salvaguardasse tutte le pendici del Tuscolo. A tale variante si giunge all'inizio degli anni 1980, ma contro la decisione del Consiglio comunale i lottizzatori fecero ricorso al TAR che, nel 1987, condannò il Comune ritenendo regolarmente approvata in precedenza la convenzione tra Comune e i lottizzatori.
- Tra il 1987 e il 1993 si susseguono una serie di sentenze del TAR e del Consiglio di Stato che sempre dettero ragione ai Roncoroni contro tutti gli atti dell'amministrazione comunale tendenti a bloccare in qualche modo la lottizzazione.
- Tra il 1993 e il 1995, dopo un ulteriore sentenza del Consiglio di Stato, viene nominato dalla Regione Lazio un Commissario ad acta per la redazione di una nuova convenzione tra Comune e lottizzatori. Si era ricorso al Commissario in quanto gli amministratori comunali, sia di maggioranza che di opposizione, si erano rifiutati di procedere all'attuazione della vecchia convenzione.
- Nel 1998 l'amministrazione Urilli prese la decisione con un nuovo consiglio comunale di salvaguardare le pendici del Tuscolo avviando una Variante generale del PRG. Tale atto diveniva di conseguenza una bocciatura della convenzione predisposta dal Commissario ad acta del 1995. Ciò che spinse di nuovo i Roncoroni a ricorrere al TAR.
- Ci sono nuove sentenze: del TAR e del Consiglio di Stato, che condannano il Comune e che giudicano legittima la convenzione urbanistica legata alla lottizzazione Roncoroni (quella del 1995);
- Viene predisposto il lavoro per una Variante Generale al PRG di M.Porzio, portando a compimento quanto già deliberato preventivamente con un Consiglio comunale del 1998, con cui erano state fatte scattare le norme di salvaguardia. Questa Variante generale venne approvata nel 2003 e inviata alla Regione, ricevendo poi il parere definitivo nel 2008.
- Di conseguenza alle delibere del TAR e del Consiglio di Stato, (2001/2), che salvavano la convenzione edilizia della lottizzazione Roncoroni, viene redatto un apposito articolo nelle N.T.A. della Variante (art.24) con cui si accoglie la possibilità di fare salve le aree relative alle lottizzazioni convenzionate approvate precedentemente alla redazione della Variante generale;
- Nello stesso tempo (2003-2004) gli amministratori comunali operarono un'interlocuzione con i Roncoroni con cui poter giungere ad un accordo che ponesse fine ai contenziosi. Fu proposto di ridurre la cubatura da realizzarsi e di superare ogni controversia ancora esistente, togliendo ogni possibilità di risarcimento. Fra queste clausole c’era il definitivo passaggio al Comune dell'area di proprietà Roncoroni (6.300 mq) alla Piana, su cui già il Comune aveva realizzato un centro sportivo, ma su cui esisteva ancora aperta la vertenza giudiziaria.
- È in quegli anni (2001-2003) che viene costituita la società Euroimmobiliare 2003, che ottiene dai Roncoroni 4 ettari (Comparto B), lasciando agli ex proprietari la parte rimanente della lottizzazione (Comparto A), su cui ancora esisteva in minima parte il cubaggio approvato (350 mc).
- Al termine di quel biennio, Euroimmobiliare e Roncoroni ottengono quindi dal Comune l'accordo di redigere una variante al Piano di Lottizzazione redatto nel 1995, introducendo la riduzione del cubaggio a 17.000 mc. Tale accordo viene portato a delibera consiliare n.30/2005 a cui seguì la n.54/2006, con cui si fece una variante al PdL del 1995 e una nuova convenzione, integrandola poi con l'accordo di cessione al Comune dell'area fuori dalla lottizzazione alla Piana (avvenuto nel 2008).
- È del 2007, di conseguenza, il rilascio dell'autorizzazione comunale (n.23) ad eseguire le opere di urbanizzazione per l'avvio della vera e propria lottizzazione. (NEL FRATTEMPO, nel 2004, è stata insediata una nuova giunta con sindaco Buglia Roberto, che porta avanti le scelte di quella precedente che ebbe una durata di 9 anni 1995-2004). Ma è a questo punto che, avviate le opere, esse procedono difformemente (per un terzo) da quanto approvato nella cartografia allegata alla convenzione approvata nel consiglio n. 54/2006. Si trattò quindi dell'esecuzione di un abuso, minimizzato da parte della società Euroimmobiliare.
Si giustificò questa difformità, affermando che la predisposizione degli edifici e soprattutto la viabilità e lo spazio dei parcheggi pubblici nella lottizzazione risultavano ostativi, data la collocazione sul crinale del Fosso di Lucidi, per cui serviva rivedere la cartografia allegata alla convenzione. Si prospettò la possibilità di realizzare un parcheggio pubblico in un’area esterna alla lottizzazione stessa. - Occorreva dunque giungere ad una nuova variante del piano previsto nella convenzione già approvata, e così si procedette con un nuovo Consiglio comunale n. 10/2009. Con questo consiglio comunale si approvarono delle modifiche con una ulteriore variante, come richiesto dalla Euroimmobiliare, ma senza che venisse proposto da essa, e quindi approvato, un nuovo testo di convenzione.
- Cambiata amministrazione comunale, (3 mesi dopo della delibera consiliare n.10/2009) con la Giunta Gori, il comune ritenne di dover intervenire e ne nacque un contrasto tra amministrazione comunale e Euroimmobiliare, con interpretazioni discordanti su quanto realizzato tra il 2007 e il 2009 nelle opere di urbanizzazione primaria, opere che di per sé erano in contrasto con la cartografia allegata alla convenzione del 2006 del 30%. Inoltre restava aperto il problema della mancanza di una nuova convenzione in variante, di cui la delibera di consiglio n.10 del 2009 era carente.
- Ci fu allora una notifica comunale di revoca della deliberazione del consiglio n. 10/2009, notifica contestata dall’Euroimmobiliare. Seguì poi, con una rettifica da parte del Comune, un procedimento per l’annullamento in autotutela, della stessa variante approvata dal consiglio comunale n.10/2009. La motivazione dell’annullamento era che veniva riscontrata una illegittimità di quel provvedimento amministrativo, in quanto la delibera mancava di allegazione di uno schema di convenzione e inoltre non erano stati coinvolti, nel fare la variante, i proprietari del Comparto A (i Roncoroni). Tale provvedimento di annullamento, dopo vari scambi di carte e di contestazioni, viene sancito dalla nuova delibera consiliare n.40/2012.
- Seguì a questa delibera il ricorso al TAR dell’Euroimmobiliare, poiché essa riteneva che l’annullamento non avesse una motivazione di interesse pubblico, né che i lottizzatori avessero fatto con quei lavori eseguiti e contestati una variazione essenziale, contraria ai principi della legge urbanistica 1150/1942, per cui l’Euroimmobiliare riteneva che non serviva l’approvazione di un nuovo schema di convenzione. Con tale ricorso la Euroimmobiliare chiedeva, per di più, un sostanzioso risarcimento per danno, pur non specificando di quanto fosse il danno.
- Qualche settimana prima delle nuove elezioni amministrative (nel febbraio 2014) il TAR dà ragione all’Euroimmobiliare e boccia la delibera di consiglio n.40/2012, perché non vede nel provvedimento comunale una congrua motivazione di interesse pubblico rispetto a quello privato e perché non si è tenuto conto del parere favorevole che la Regione aveva dato alla variazione dello schema di convenzione operato nel 2006. Pur tuttavia la sentenza del TAR riteneva che servisse un nuovo schema di convenzione e che l’Euroimmobiliare aveva troppo tardato a presentarne una perché fosse approvata. Il TAR non accoglieva invece la richiesta di risarcimento dell’Euroimmobiliare, perché troppo generica. Contro questa sentenza del TAR il Comune fece subito ricorso al Consiglio di Stato.
- Ne conseguì: da una parte che decorresse ulteriore tempo per la scadenza decennale della convenzione; dall’altra che restasse aperta la possibilità della minaccia di un possibile ricorso giudiziario per risarcimento, (risarcimento che l’Euroimmobiliare ancora minacciava e a cui sarebbe ricorsa se ci fosse stata una sentenza del Consiglio di Stato favorevole alle sue aspettative).
- Come si sa il ricorso al Consiglio di Stato venne superato dopo l’accordo tra i nuovi amministratori della giunta Pucci e l’Euroimmobiliare, che generò in seguito la delibera di consiglio del 2016, quella contro cui fu fatto il ricorso al TAR di cui trattiamo. La giunta Pucci temeva inoltre un ricorso risarcitorio di ben 22 milioni richiesto dai lottizzatori, non ufficiale, che avrebbero distrutto il Comune oltreché loro stessi. Inoltre, mai risultò chiaro il motivo per cui la vicenda si era intoppata, né fu fatto presente che il nodo era proprio l’abuso edilizio nella realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria commesso nel 2007/2008 e non sanato con una nuova convenzione.
3) L’EQUIVOCO SU CUI SI È COSTRUITO UN “FUORIPISTA”
- Fin dall’inizio il problema venne inquadrato ufficialmente in un modo anomalo (anomalo, a rivederlo oggi, dopo la sentenza del TAR). Tutto il problema fu inquadrato in quella che si definiva discordanza tra la cartografia della Variante Generale, approvata dalla Regione nel 2008, e la cartografia relativa al PdL, che risaliva al primo Piano Regolatore del 1972 (pur variata in parte dalla delibera di Consiglio del 2006) “fatta salva” in base all’art.24 delle N.T.A., ma non ancora inserita nella cartografia della Variante generale del 2003/2008. Infatti, si disse che la cartografia ufficiale della Variante generale dava ancora per i 4 ettari e mezzo della lottizzazione Colle Formello la dicitura di zona F e di zona E (cioè di inedificabilità); mentre, si disse, con l’articolo 24 delle NTA della Variante generale si affermava che per quell’area la cartografia era edificatoria, poiché era quella stabilita dalla convenzione del PdL del 1995, come stabilito dalle sentenze del TAR e del Consiglio di Stato del 2001/2003. Si sostenne ufficialmente in tal modo che la cartografia da prendere in considerazione era quella definitivamente aggiornata con la delibera di consiglio comunale del 2006, la quale aveva approvato la nuova convenzione di PdL, che risaliva e correggeva in base a un nuovo accordo la convenzione del 1995. E si sosteneva che la cartografia della Variante generale, mandata a suo tempo in Regione, dopo l’approvazione da parte del consiglio comunale di M. Porzio, quasi per una svista procedurale non aveva accolto all’ultimo momento la sentenza del Consiglio di Stato che salvava la cartografia del PdL. Questa supposizione aveva per di più una base asseverativa, come aveva scritto anche il nuovo legale comunale avv. Ciarla, da un atto trasmesso nell’anno 2010 dall’ufficio urbanistico regionale preposto, in risposta a un quesito apposito dell’ufficio tecnico comunale fatto a proposito della cartografia da tenere come punto di riferimento.
- La verità invece era su un altro piano. La cartografia allegata alla delibera del 2006 era sì vigente, ma richiedeva una variante con un’apposita nuova convenzione che non era stata inclusa nella delibera di Consiglio comunale del 2009 e comunque necessaria, essendoci stato il cambiamento del 30%, non ancora legittimato, nella realizzazione pratica delle opere di urbanizzazione primaria autorizzate nel 2007, come sopra detto.
- Inoltre in quegli anni non venne mai posto il problema che, se pure quella cartografia della convenzione del 2006 era ancora vigente, essa si trovava in una condizione di precarietà e di dubbia possibilità di ricevere un’ulteriore prosecuzione, poiché non si può andare per legge oltre il decennio dalla approvazione della convenzione di uno strumento attuativo del PRG. Non venne preso in considerazione cioè che, superando tale termine decennale, essa era soggetta a decadere e a far valere la normativa di inedificabilità prevista dalla Variante generale approvata dal Comune nel 2003 e definitivamente dalla Regione nel 2008.
- Ed invece si proseguì nella ricerca di una soluzione con la delibera di consiglio del 2016, che venne ritenuta la vera soluzione del lungo problema, con in più l’ottenimento di opere per l’ammontare di 672.000 euro da parte dei lottizzatori. A questa delibera di Consiglio seguirono altre delibere e provvedimenti, fino a tutto il 2019, sia con la giunta Pucci, sia con il commissario che precedette le elezioni del 2019, sia con la giunta Pulcini.
4) ALCUNE DOMANDE DEL TUTTO LEGITTIME
Ora, prima di procedere nell’analisi della sentenza del TAR dell’aprile 2020, occorre porsi almeno qualche domanda:
- Perché l’ufficio tecnico comunale ha inquadrato il problema del ricorso dell’Euroimmobiliare non secondo la corretta formulazione tecnico-giuridica, dicendo cioè che era stato commesso un abuso variando del 30% la convenzione del 2006, ma senza che fosse intervenuta una nuova tempestiva variante con adeguata convenzione che rendesse operativa la delibera di consiglio del 2009?
- Ed invece, perché dava grande risonanza e credibilità alla minaccia di risarcimento (tutti parlavano di 22 milioni di risarcimento chiesti dalla Euroimmobiliare), sapendo che la richiesta era nel vago e che neppure era stata adeguatamente motivata e neppure quantificata, mettendo così i nuovi amministratori comunali (nessuno dei quali aveva neppure mai concorso in precedenza!) su una strada sbagliata, alla rincorsa di una soluzione che permettesse ai costruttori di portare a compimento il PdL? Si stava giocando una partita che risolvesse i problemi della Euroimmobiliare o si commetteva un errore in buona fede cercando una soluzione che portasse anche qualche vantaggio per Comune?
- Si sperava in tal modo di ingolosire i nuovi amministratori con le due opere promesse, di un parcheggio e di un miglioramento stradale, del valore di 672.000 euro, opere che erano viste indispensabili per un’area comunale, un vero snodo importante, in cui consistono l’ufficio postale, una banca e un centro sportivo, vari esercizi commerciali, e dov’è la confluenza di una strada statale, due strade provinciali di alto scorrimento e due strade comunali, nell’assenza totale di servizi adeguati?
- Era chiaro che, anche volendo perseguire una qualche soluzione che desse qualche buon risultato per la popolazione, i nuovi amministratori avrebbero accettato la soluzione vedendola come quella definitiva di una vicenda che era iniziata forse prima che loro stessi nascessero. Ciò anche a prescindere da ingenuità o da errori che essi stessi hanno perseguito negli anni seguenti, in una vicenda a cui la sentenza del TAR oggi sembra aver posto fine.
5) LA SENTENZA
Passando ora alla sentenza del TAR, essa è molto corposa e viene svolta in ben 30 pagine dense, con conclusioni che ci sembrano molto chiare. In sintesi, ma anche facendo copia-incolla, questo il risultato.
Il ricorso contro la delibera del consiglio comunale n.5 del 16 febbraio 2016 (avente per oggetto "Convenzione urbanistica di Piano di Lottizzazione in località Formello, definita in sede di accordo transattivo. Approvazione", nonché gli atti ad essa allegati e tutti quelli susseguenti), è accolto nella sentenza per i motivi di illegittimità.
Oltre a ciò è dichiarata inammissibile la domanda di risarcimento del danno in ragione della sua assoluta genericità, risultando sprovvista di qualunque elemento idoneo ad identificare, oltre che la consistenza, anche l’esatta natura del pregiudizio lamentato
Per quanto riguarda l'annullamento la sentenza procede secondo questo ragionamento logico-giuridico:
- Gli atti impugnati della delibera di Consiglio comunale n. 5/2016 avrebbero natura novativa, cioè sarebbero un atto nuovo rispetto allo strumento pianificatorio (cioè del PdL) approvato nel 2006, che a sua volta già modificava il Piano del 1995.
- Diversamente da quanto affermato dall’Amministrazione comunale, si tratta di una “nuova” convenzione di lottizzazione, con la conseguenza che ad essa non sarebbe applicabile il regime urbanistico (edificatorio) dell’area, precedente all’adozione della Variante Generale di PRG del 2008.
- L’efficacia di uno strumento attuativo del PRG (cioè ad es. un PdL) è “subordinata alla stipula di una convenzione”, ma essa deve prevedere, fra l’altro, “i termini non superiori ai dieci anni entro i quali deve essere ultimata l’esecuzione delle opere” di urbanizzazione primaria e secondaria previste dal piano di lottizzazione medesimo (così art. 28, comma 5, n. 3, della legge n. 1150/1942).
- Infatti con l’art. 28 della legge n. 1150/1942, si ha una chiara espressione del carattere necessariamente limitato nel tempo del periodo di efficacia dei piani attuativi del PRG. Ciò in base all'esigenza che le scelte di governo del territorio, effettuate in un determinato periodo storico, cui tali tipologie di piano danno attuazione, siano suscettibili di una nuova considerazione da parte dell’Ente. Lo scopo è quello di adeguamento alle rinnovate esigenze e/o a valutazioni degli interessi urbanistici di una determinata area, qualora il piano attuativo non abbia avuto esecuzione nell’arco del periodo di efficacia assegnato e ritenuto congruo dall’ordinamento.
- Non può ammettersi dunque che, mediante l’adozione di successive integrazioni della medesima convenzione, o, addirittura, mediante la stipula di “nuove” convenzioni attuative del medesimo P.d.L., sia consentito superare – o addirittura eludere – per via pattizia il termine legale di efficacia massima dello specifico piano attuativo considerato.
- Il P.d.L. non è un atto di pianificazione urbanistica del territorio, ma esclusivamente quella di atto negoziale avente ad oggetto il complesso delle obbligazioni discendenti dall’approvazione dell’atto di pianificazione cui accede. Esso ha una natura accessoria e funzionale all’attuazione delle previsioni urbanistiche dettate dal PRG, e ha una durata con il limite massimo decennale previsto dalla legge, per cui decorso infruttuosamente tale termine, lo strumento attuativo perde automaticamente efficacia.
- Con il Consiglio Comunale 5/2016 l’Amministrazione comunale non si è affatto limitata a prevedere e/o integrare gli impegni pattiziamente assunti nel 1995/2006/2009, ma ha anche prorogato per ulteriori dieci anni (a pochi mesi dalla data di scadenza dell’originaria convenzione, che sarebbe stata il 19 settembre 2016), il termine di validità massima dell’originario P.d.L., la cui approvazione risale addirittura al 1995.
- Con il Consiglio Comunale n. 5/2006 quindi non poteva darsi alcun effetto di ulteriore proroga temporale del regime urbanistico originariamente impresso all’area con l’adozione del P.d.L. “Colle Formello” (come invece ritenuto con la delibera di C.C. n. 23/2018).
- Ulteriore considerazione: anche le sentenze del TAR del 2001 e quella del Consiglio di Stato del 2009 riguarderebbero esclusivamente la delibera preparatoria alla Variante generale al P.R.G. adottata con deliberazione di C.C. n. 60 del 6 agosto 1998. Esse non si possono quindi riferire alle successive scelte dell’assetto urbanistico del territorio operate con la Variante Generale del P.R.G., adottata dal Comune nel 2003 e approvata dalla Regione con la D.G.R. n. 242/2008, e all’inserimento dell’area ex Roncoroni nel Piano del Parco dei Castelli Romani.
- Inoltre bisogna osservare, dice sempre la sentenza del TAR, che il ritardo nell’esecuzione del P.d.L. è dipeso da una scelta della società lottizzatrice, la quale, benché “titolare della lottizzazione del 2006”, e del permesso di costruire n. 23/2007, ha deliberatamente scelto “di non attuarla”, chiedendo “al Comune una sua modifica”, fra l’altro senza accompagnare tale richiesta “con una bozza di convenzione, che fu trasmessa dalla società solo nel giugno 2012” (così come afferma addirittura il parere pro-veritate allegato sub 1-B della deliberazione di C.C. n. 5/2016).